Bureaux à louer… ou à transformer
La mutation rapide du marché du travail devrait accélérer la reconversion des bureaux administratifs situés au cœur des agglomérations. La transformation du parc existant constitue un enjeu majeur.
Après un rebond de l’immobilier de bureaux en 2019, porté par une croissance de l’emploi, la pandémie va incontestablement pénaliser ce secteur et le contraindre à une profonde mutation. Ce segment avait pourtant déjà entamé un redimensionnement lors de la crise financière de 2008. Mais après les restructurations intervenues ces dernières années dans le tertiaire, les nouvelles organisations des entreprises et la numérisation réduisent encore les besoins en infrastructures immobilières.
Depuis un certain temps déjà, les tendances préconisent le partage de postes de travail et l’activité à temps partiel. Le télétravail s’est quant à lui installé durant cette phase de semi-confinement. Plébiscitée par les employés, cette méthode de travail a démontré à l’économie toute son efficacité. Les entreprises sont désormais nombreuses à étudier son instauration ou son intensification dans leur organisation. Les avantages sont multiples et désormais avérés pour chacun. Si la réduction des surfaces louées grâce à du personnel délocalisé permet une économie directe de charges, le gain temporel et le confort conférés aux collaborateurs s’inscrivent dans les politiques de responsabilité sociétale des employeurs.
Risques pour le segment
La crise liée au coronavirus va provoquer une baisse des revenus pour les propriétaires de bâtiments administratifs. La diminution de l’activité économique pour grand nombre de locataires engendrera de nouvelles réductions des structures, des rallongements des délais de paiement des locations et des impayés. Dans un environnement conjoncturel morose, les nouveaux locataires vont pour leur part profiter d’une offre importante sur le marché pour négocier la prise en charge de travaux d’aménagements par le bailleur, la gratuité des premiers loyers, des prix de locations échelonnés, des garanties loyers réduites ou des conditions de résiliation de bail plus souples. Dans ces circonstances de marché, il n’est pas difficile de prévoir pour cette année une augmentation des vacants et une forte pression sur le prix de loyers.
Mais bien au-delà de ces conséquences économiques directes, l’immobilier de bureaux doit prendre en compte les effets des évolutions dans le monde du travail pour transformer son offre et préserver une capacité de rendement attractive pour les investisseurs à long terme.
Dans un marché liquide avec des taux d’emprunt faibles, les acteurs de la branche sont bien conscients de ce changement de paradigme et conçoivent déjà les futures réalisations sur la base des principes majeurs de modularité et flexibilité.
Si pour les constructions à venir les objectifs sont clairement définis, les enjeux résident à présent dans la transformation du parc immobilier existant. Malgré un déclin de l’activité de construction ces dernières années, la catégorie des bureaux comprend encore une offre abondante. Les tendances et besoins actuels dans le tertiaire laissent peu de chances à ces surfaces de trouver aisément de nouveaux preneurs. La pression sur les loyers et les coûts d’équipements souvent importants placent certains espaces dans des situations de vacance durable.
Vers de nouvelles affectations
A l’instar du phénomène loft, venu dès le milieu du siècle passé réhabiliter les locaux industriels désaffectés, l’utilisation de surfaces administratives peu conformes aux besoins actuels doit impérativement être repensée. Si des centres médicaux, des crèches, des salles de sport et bien-être ont déjà investi bon nombre de surfaces, les bâtiments centrés sont à présent propices au développement de projets destinés à accueillir des logements avec encadrement, des résidences pour étudiants ou des activités hôtelières. Ces reconversions lancées il y a quelques années dans les grandes agglomérations n’ont jusqu’à présent guère été couronnées de succès. Malgré les obstacles administratifs et financiers à surmonter, les événements récents vont rapidement relancer ces nouveaux modèles d’affaires.
Une version de cet article est parue dans Arcinfo.